Voies d’exécution
- Point de départ de la majoration de plein droit de l’intérêt au taux légal :
Ce n’est qu’après expiration d’un délai de deux mois à compter de la signification de la décision de condamnation que le créancier peut se prévaloir de la majoration de 5 point de l’intérêt au taux légal, majoration telle que prévue par l’article L313-3 du CMF.
Arrêt Cour de cassation 2e chb. Civ. 12 janvier 2023 : n°20-20-063
- Saisie attribution : loyer et TVA
Le créancier d’un prestataire assujetti à la TVA saisit entre les mains d’un tiers la somme que ce tiers doit à son débiteur en paiement d’une prestation de services. (En l’espèce, il s’agit de saisie sur loyers)
La TVA due par le prestataire débiteur au tiers saisi est exigible lors de l’encaissement par le saisissant de la somme saisie.
In fine, le saisissant saisit donc une somme ne lui appartenant pas…
CAA NANTES 18 novembre 2022 n°21NT01327
Droit Immobilier – Baux – Urbanisme
- Vente d’un logement inachevé et VEFA :
Dès lors qu’un logement est vendu avant la fin des travaux, la réglementation relative aux VEFA s’applique ; le notaire doit donc s’assurer qu’une garantie de parfaite achèvement est donnée à l’acquéreur (ceci y compris s’’il s’agissait de travaux sur un bien existant, dès lors qu’il s’agissait d’une lourde rénovation dont les travaux étaient assimilables à une reconstruction au sens de l’article R262-1 du CCH.
Arrêt Cassation 1e civ. 1er février 2023 : n°21-13.133
- DPE : mention de la consommation en énergie finale du logement :
Suite à un arrêté du 3 novembre 2022 (modifiant arrêté du 31/03/2011 relatif au DPE ainsi que l’arrêté du 31/03/2021 relatif aux méthodes et procédures applicables au diagnostic de performance énergétique et aux logiciels l’établissant) en vigueur au 1er janvier 2023, obligation de mentionner :
- la consommation en énergie finale du logement rapportée à la surface habitable considérée dans le modèle du DPE,
- la possibilité d’utiliser les contenus CO2 des réseaux de chaleur et de froids contenus dans le récapitulatif standardisé d’étude thermique ou énergétique,
- l’obligation pour les logiciels de DPE de réaliser les rapports dans un format de diffusion et non d’édition.
A n°TREL2227760A 3 nov. 2022 JO 30 nov.2022
- Critère de performance énergétique des logements décents :
Aux termes de l’article 6 de loi du 6 juillet 1989 le bailleur était tenu de délivrer au locataire « un logement décent (…) répondant à un critère de performance énergétique minimal… ».
Dans sa nouvelle rédaction en vigueur au 1er janvier 2023, le texte précise : « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent (…) défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an. »
La consommation d’énergie pour un logement décent doit être inférieure à 450 kWh d’énergie finale par mètre carré de surface habitable suivant l’article 3 bis du décret du 2002-120 du 30 janvier 2002 (établissant les caractéristiques du logement décent).
A compter du 1er janvier 2025 et jusqu’au 1er janvier 2031 : le niveau de performance du logement décent sera fixé par référence au classement de l’immeuble (classe A à F. Cf art. L173-1-1 du CCH).
Mais du 1er janvier 2023 au 1er janvier 2025 : il conviendra de se référer au « seuil maximal de consommation » figurant dans la rédaction de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 pour apprécier le caractère décent ou non du logement . Pendant cette période, le logement ne pourra être considéré comme décent que si sa consommation d’énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an est inférieure à 450 kWh.
- Bail commercial mixte et allocation logement :
Le locataire en bail mixte peut bénéficier des APL, même après l’arrêt de l’activité commerciale exercée dans le local, dès lors que le bail mixte prévoit expressément la destination d’habitation du local loué.
Arrêt CA AIX EN PROVENCE 27/10/2022 n°21/08177
- Congé pour vente et description du bien vendu :
Le congé pour vente est valable malgré l’absence de mention de la mezzanine car il fait expressément référence au local objet du bail et qu’en l’espèce le contrat de bail mentionne expressément la mezzanine.
Arrêt CA PARIS.25/10/2022 n°20/01953
- Transfert de bail : primauté de l’article 1751 du code civil sur l’article 14 de la ; loi du 6 juillet 1989 :
Pour rappel l’article 1751 du code civil dispose :
« Le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l’habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, ou de deux partenaires liés par un pacte civil de solidarité, dès lors que les partenaires en font la demande conjointement, est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité.
En cas de divorce ou de séparation de corps, ce droit pourra être attribué, en considération des intérêts sociaux et familiaux en cause, par la juridiction saisie de la demande en divorce ou en séparation de corps, à l’un des époux, sous réserve des droits à récompense ou à indemnité au profit de l’autre époux.
En cas de décès d’un des époux ou d’un des partenaires liés par un pacte civil de solidarité, le conjoint ou le partenaire lié par un pacte civil de solidarité survivant cotitulaire du bail dispose d’un droit exclusif sur celui-ci sauf s’il y renonce expressément. »
L’article 14 de la loi du 06 juillet 1989 prévoit quant à lui :
« En cas d’abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue :
-au profit du conjoint sans préjudice de l’article 1751 du code civil ;
-au profit des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile ;
-au profit du partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;
-au profit des ascendants, du concubin notoire ou des personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile.
Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :
-au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil ;
-aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;
-au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;
-aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.
En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.
A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier. »
La cotitularité du bail de l’article 1751 du code civil écarte le transfert du bail de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989.
Dès lors l’épouse/l’époux reste titulaire du bail même après avoir quitté les lieux, sans en avoir donné congé longtemps avant le décès de l’époux/l’épouse. En conséquence, le nouveau conjoint du/de la défunt(e), même concubin notoire, ne peut se prévaloir du bénéfice du transfert du bail prévue à l’article 14 de la loi du 06 juillet 1989 à l’encontre du l’époux/épouse survivant(e).
CA VERSAILLES 8 novembre 2022 n°21/05493
Copropriété
- Conséquences de l’annulation de la vente d’un lot :
Dans un arrêt récent la cour de cassation se prononce sur les conséquences de l’annulation de la vente d’un lot de copropriété consécutive à une faute commise par le rédacteur de l’acte de vente.
L’annulation entraîne l’anéantissement rétroactif de la venet et la remise de chacune des parties (vendeur et acquéreur) dans l’état antérieur à la vente.
La cour de cassation refuse de condamner le rédacteur fautif de l’acte à indemniser le vendeur pour le remboursement des dépenses de conservation que celui-ci a dû effectuer auprès de l’acquéreur qui les avaient engagées avant l’annulation de la vente (mise en conformité électrique, réfection de la toiture, des parquets, des plafonds, peinture…).
Pour la cour : les dépenses de conservation des lots de copropriétés sont des dépenses nécessaires et utiles et ne constitue pas un préjudice indemnisable.
En revanche, le remboursement des charges de copropriété, de l’assurance et de la taxe foncière opéré par le vendeur à l’acquéreur ensuite de l’annulation constitue, pour ce vendeur, un préjudice indemnisable par le rédacteur fautif.
Arrêt Cour de Cassation chb. Civ.3 12 octobre 2022 : n°20-22.911
Maître Pierre-Marie DEJEAN Maître Sophie PRESTAIL