Droit des Affaires
- Insaisissabilité de la résidence principale de l’entrepreneur individuel et liquidation judiciaire :
L’entrepreneur individuel bénéficie d’une protection de sa résidence principale qui ne peut, en principe, être saisie pour régler ses dettes professionnelles.
Néanmoins en matière de procédure collective, les créanciers disposent en principe d’un droit de gage général portant donc sur tous les biens de l’entrepreneur individuel débiteur (ceci avant création du statut spécifique de l’EI).
Leur droit de gage doit donc en principe inclure la résidence principale du débiteur.
L’insaisissabilité de ce bien constituant une exception à ce droit de gage général, c’est à celui qui entend s’en prévaloir (et ainsi faire échapper ladite résidence à la liquidation) de rapporter la preuve de ce qu’il peut bénéficier de cette disposition.
Arrêt Cour de cassation chb.com.22 novembre 2023 : n°22-18.795
- Bail commercial : défaut d’Etat des risques et pollutions
La cour de cassation estime qu’il convient d’apprécier si l’absence d’état des risques et pollutions est d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail et qu’elle n’entraine donc pas automatiquement résiliation du bail.
Avant de prononcer la résiliation du bail sur ce motif, il appartient donc au juge du fond de rechercher la réalité du préjudice causé ou non au preneur.
Arrêt Cour de cassation 3ème chb. Civ. 21 septembre 2023 22-15.850
#droitdesaffaires
Droit Immobilier – Baux – Urbanisme
- Logement décent et punaise de lit : obligation du bailleur
Le bailleur doit assurer la délivrance d’un logement décente et à ce titre dépourvu de nuisibles et de parasites. Pour échapper à sa responsabilité et éviter des condamnations indemnitaires, il lui appartient de démontrer que les punaise de lit ont été « importées » dans le logement par le locataire…
CA AIX EN PROVENCE 6 septembre 2023 n°21/18072
- Congé pour reprise : contrôle du juge du caractère réel et sérieux de l’intention du bailleur d’habiter les lieux
Le bailleur doit justifier de son intention réelle et sérieuse d’habiter les lieux à titre de résidence principale après le départ sollicité du locataire.
L’appréciation est faite par le juge (éventuellement saisi par le locataire de la régularité du congé) au jour du congé. Toutefois le juge peut prendre en considération des éléments postérieurs au congé et justifiant de l’intention effective du bailleur d’habiter les lieux anciennement loués.
La cour de cassation précise ainsi dans cet arrêt que l’obligation du bailleur de justifier dans le congé du caractère réel et sérieux de reprendre pour habiter n’est pas prescrite à peine de nullité.
Cass. 3e Ch. Civile 12 octobre 2023 n°22-18.580
- Loi du 27 juillet 2023 et délai d’expulsion
L’article L 412-3 du CPCE dispose que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.
L’article L 412-4 du même code, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023, prévoit que ces délais ne peuvent être compris qu’entre un mois et un an et non plus 3 mois à 3 ans.
La Cour d’appel de Paris vient de considérer que ce nouveau délai s’appliquait aux instances en cours (et engagées avant l’entrée en vigueur de la nouvelle loi) sur la base du principe selon lequel la loi nouvelle (qui est supposée meilleure que l’ancienne) doit s’appliquer immédiatement aux effets à venir des situations juridiques non contractuelles en cours au moment de son entrée en vigueur.
CA Paris 12 octobre 2023 n°23/06923
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Copropriété
- Vidéo surveillance et hall commun :
Il convient de distinguer selon que l’installation porte ou non atteinte à la vie privée des copropriétaires pour déterminer quelle majorité doit être obtenue.
Dès lors que l’installation d’une vidéosurveillance concerna la préservation physique des occupants et la protection des biens et ne porte pas atteinte à leur vie privée (pas de vue sur les portes palières, les fenêtres, les balcons ou autres…), elle peut être voté à la majorité simple de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965. En revanche, Si l’installation avait été de nature à porter atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives, l’installation de la caméra dans le hall nécessite l’unanimité de l’article 26 de la même loi.
CA AIX EN PROVENCE 18 octobre 2023 21/0166
#copropriete
- Opposabilité du modificatif du règlement à un nouvel acquéreur de lot de copropriété :
La modification d’un règlement de copropriété qui n’aurait pas été publiée au service de la publicité foncière n’en demeure pas moins opposable à l’acquéreur d’un lot de copropriété si ce dernier a eu connaissance de cette modification dans l’acte de vente.
En l’espèce, l’acte de vente mentionnait que les copropriétaires avaient décidé à l’unanimité d’interdire l’exploitation dans les locaux commerciaux d’une activité à usage de bar, restaurants, boîtes de nuit ou toute activité de ce type.
En signant l’acte authentique, l’acquéreur a donc « ratifié » la modification du règlement de copropriété sans qu’il soit nécessaire d’une autre mention expresse de sa part.
Cass. Civ. 23ème 12 octobre 2023 n° 22-17.918
Médiation et MARD
- Médiation et incidence sur les délais de procédure :
L’entrée en médiation judiciaire emporte suspension de certains délais, dont les délais pour conclure devant la Cour.
Quid de la date de reprise de ces délais en cas d’échec de la médiation : est-ce la date de fin de médiation prévue dans la décision ordonnant cette mesure, ou la date à laquelle l’échec de la médiation est constaté ?
La Cour de cassation indique que les délais repartent à compter de la constatation de l’échec de la médiation par la Cour d’appel dans une ordonnance.
Cette solution est logique mais méritait d’être précisée afin d’éviter toute difficulté le cas échéant.
Arrêt Cassation 2e chb.civ. 23 novembre 2023 : n°21-23.099 publié au bulletin
#mediationmard
Excellente année 2024 à tous !